话说全国各地的土豪们交易股票平台，对以搞豪宅开发出名的绿城这家地产公司应该不陌生。
今天我要说的主角，正是绿城和它的老板，准确说是董事长张亚东。
大家都知道，这几年最惨的行业就是房地产了。全国大大小小的开发商，倒了多少没统计过，但还剩下多少家，掰着指头应该数得出了。
绿城呢，就是那个不但没倒还敢逆势高价拿地王的另类。去年8月，绿城还在上海徐汇区以超过13万/平方米的楼板价，刷新了过去8年来的上海单价地王记录。
2个月后，绿城又以超过5万元/平方米的高价抢到了杭州江湾新城核心板块的一块土地，刷新了杭州地价纪录。
中指研究院有一个数据，2024年前11月，绿城权益拿地金额452亿，位居行业第2。
今年开年后，杭州DeepSeek和宇树科技这“六小龙”突然大红大紫，杭州热度陡然升温，要赶超深圳的声音此起彼伏。
绿城大概是害怕错失了这波机会，在杭州“杀”红了眼，满城高价抢地，似乎在告诉所有人：
绿城，不差钱。
所以，如果现在这个当口冒出绿城不惜血本，高息借钱这事儿，很多人会犯迷糊：一掷千金、到处高价抢地造豪宅的绿城，到底差不差钱？
咱们接着看。
就在本月中旬，绿城中国接连发了两笔美元债，向在境外的机构借钱，一笔3.5亿美元，一笔1.5亿美元，共计5亿美元，期限3年，按现在的汇率计算，总共借了大概36亿人民币。
利率是多少呢？8.45%。嗯，你没有看错，就是8.45%!
按这利率，3年下来，绿城光利息就要还9个多亿。就是说3年过后，这36亿人民币的，就变成45亿多了。。。
绿城之所以不惜血本，着急借这笔钱，是因为有一笔4.52亿美元的债务火烧眉毛，需要兑付，如果不按时兑付，债务就违约了，就是大家俗称的暴雷。
而一旦暴雷，以后可能就再也借不到钱了。这对企业信用的打击，将是毁灭性的。
我查了一下，从2020年2月到2025年1月这5年间，绿城总共发过23次票据和公司债融资借钱，利息最低的一次是3.4%，最高的一次是4.8%，其它的都在这个区间之内。
所以这么一比较，这次8.45%的利息，妥妥的是绿城过去借钱利率的两倍！绿城现在资金链是有多那啥。。。
还有一点，这几年美元是频繁加息，而国内是相反，银行的利率一直在降，很多银行都在发愁钱贷不出去。
现在，一线城市个人的房贷利率都降到4%附近了，小微企业的抵押经营贷利率很多都降到3%以下了，浓眉大眼、一年营业收入一千多亿的绿城竟然不在国内借低成本低利息的钱，反而要发8.45%的美元债在境外借钱。
绿城，是不是需要解释一下，难道在国内已经借不到低息的钱了？
我特意看了一下，网上对绿城这次高息借钱，有这么几种看法：
一种是说绿城太牛叉了。因为国内房企这几年“死伤”如此惨重，美元债根本发不出去，在境外基本借不到钱了，但绿城居然就借到钱了，所以绿城这次是“破冰”了，是孤胆英雄；
第二种看法是绿城是“病急乱投医”，饮鸩止渴，可能是资金链太紧，再贵的钱也不得不借；
还有一种分析说是高息美元债有可能是资产转移的“白手套”。
比如恒大许老板，曾经多次认购恒大的高息美元债，一方面对外展示自己看好公司的信心，另一方面也实现了个人资产保值。毕竟利息这么高，不赚白不赚。
至于大家认同哪种看法，这就是个人多空自取的事了。接下来我继续给大家聊聊绿城的基本面。
金融界有一个公开报道的数据，说是2024年1-11月，绿城中国新增货值规模为958亿元，位列行业第三，排在绿城前面的是两家纯央企华润置地和保利发展，都在一千亿出头。
我又查看了一下2023年中指研究院的数据，2023年绿城中国权益拿地金额是633亿，排名第5。
最近三年，绿城集团的资产负债率分别为80.39%、79.11%和78.32% 。
业内人都知道，前些年央行专门给房地产企业划了三条红线，分别从房企的负债率、现金短债比等不同角度，对房企的财务指标和安全性设定了三条杠杠。
其中，对资产负债率的红线设在了80%，这么对比一看，绿城已经踩着红线晃悠了，资金面可不轻松。
而且，毛利率还一直在下降。去年前三季度，绿城的营业毛利率只有大约6.02%，比2021年高峰期的19.89%下降了将近70%。
这个月初，绿城还发布了一则2024年度的业绩预警，预计2024年公司股东应占利润比2023年度要的下降50%以内。
如果绿城以后的营业毛利率稳定在6%附近，显然很难覆盖这次8.45%的高息美元债的成本。长此以往，可就有点儿危险了。
扎心的是，去年国庆开启的这波一二线新房热销潮并未能一直持续。
今年1月，绿城中国的销售额只有113亿，单月同比下降了5.8%，环比更是下降了62.3%，土豪们也谨慎了，绿城的房子难卖了，这可不是一个好兆头。
更让人不省心的是，绿城主打的“品质”金子招牌似乎也开始动摇了。
在上海，一年多前，绿城拿下嘉定、青浦、闵行三块地，打造“繁花三章”，创下了8月拿地，9月开发布会，10月开放展示，11月取证，132天开盘的上海新纪录。但结果，绿城沁兰园却被曝出渗水、露筋、开裂等众多施工问题。
在广州，同样是一年多前，广州南沙绿城·桂语汀澜因为存在质量、安全隐患未及时下达停工令和整改意见，被广州市住建局通报批评。
在北京，位于北京昌平的绿城奥海明月， 2023年交付时，被曝出现精装减配、外立面坑坑洼洼、噪音污染等诸多问题。以至于有人很不客气地说：绿城在北京摆烂了。
在上篇文章《 绿城中国张亚东：4年薪酬总额4775万，匆忙减持为哪般？》中，我曾经给大家说过绿城这家公司的前世今身。
绿城最初的老板本来是宋卫平，宋卫平在房地产业内很早就是大咖级了。一个“绿”字已经充分表达了他对房子的价值观：追求品质，精雕细刻。
2014年，宋卫平把绿城将近24%的股份卖给了央企中国交通建设集团，中交集团与宋卫平并列成了绿城第一大股东。之后，中交集团经过增持，股份增加到了29%附近，宋卫平也淡出管理层了。
所以，从股权上看，绿城算是国资占第一大股东的混合所有制房企。
正是在中交入主后，张亚东开始掌舵绿城，绿城开始进入张亚东时代了。
话说1968出身的张亚东，经历堪称传奇。2018年前，张亚东是一位成功的政府官员，官至大连市副市长，大连市委常委。2018年加入绿城后，华丽转身，成了绿城中国的董事会主席。
从2020年开始，张亚东每年在绿城的薪酬都在千万元以上。根据绿城年报披露，2020-2023这4年，张亚东从绿城累计获得的薪酬总额超过4775万元。
还有，就在去年11月初，张亚东又减持了220多万股绿城中国股票，一把套现2478万港元。
2024年的绿城年报还没披露，张亚东的薪酬是涨还是降，具体还不清楚。国内房企高管中还有没有赚得比他多的，后面大家可以留言一下。
相比之下，去年上半年，绿城中国员工平均收入才 8.83 万元，2023年同期员工平均收入也才9.31万元。这么算下来，员工平均月薪一万五上下。
不过话说回来，行业寒冬之下，还能在绿城保住饭碗，已经是普通牛马们的幸运了。
更值得一说的是，在张亚东时代，绿城中国开启了大扩张。
就算是豪宅，同样被张亚东玩起了高周转：5个月开工、9个月开盘、12个月现金流回正，这就是张亚东提出的“5912”模式。
有人说，在宋卫平时代，绿城以品质闻名，精雕细刻，求质不求量。
但在张亚东时代，绿城一路快马加鞭，他是在与时间赛跑交易股票平台，赌房地产即将反转，满血复活吗？
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