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来源：北京商报
记者 刘卓澜
在港股摸爬滚打12年的商业地产巨头大悦城或将挥别资本市场。近日，大悦城地产有限公司（以下简称“大悦城地产”）及其控股股东大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城控股”）发布公告，大悦城地产拟以协议安排的方式回购股份并于香港联交所申请撤销上市地位。本次交易大悦城地产每股对价0.62港元，总金额约29.32亿港元。协议安排生效后，计划股份将被注销，大悦城地产将申请撤销在香港联交所的上市地位。这意味着大悦城地产拟私有化退市。对大悦城控股而言，这一私有化退市举措或将成为其扭转当前局面的关键一环。然而，即便完成私有化退市，后续仍要应对销售去化、资产减值以及债务管理等难题，大悦城控股能否实现持续的扭亏为盈，还需要时间来给出答案。
启动私有化
成立于1992年，于2013年上市，到2025年提交建议撤销上市地位，大悦城地产或将终结12年港股历程。近日，大悦城控股发布公告，宣布其控股子公司大悦城地产将通过协议安排的方式回购股份，并计划在香港联交所撤销上市地位。交易对方为除大悦城和得茂以外的大悦城地产其他所有股东，每股计划股份换取0.62港元现金，总计约29.32亿港元。协议安排生效后，计划股份将被注销，大悦城地产将申请撤销在香港联交所的上市地位。
股权结构方面，协议安排前大悦城控股集团股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24%。协议安排后，大悦城控股持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87%。
据介绍，大悦城地产以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向，同时开发、销售、投资管理其他物业项目，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务四大业务板块。
大悦城控股表示，本次交易完成后，大悦城控股将增厚对大悦城地产的权益，有利于进一步提升公司归母净利润。同时，本次交易将有效增强本公司对旗下资产的统筹配置能力，促进不同业务板块及项目间资源优化配置，释放协同潜力，发挥资源聚合效应，提升公司整体运营效率、市场竞争力，推动公司核心战略发展目标的实现及高质量发展。
截至2024年末，大悦城地产已经布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群的核心城市及周边辐射区域，进驻中国内地北京、上海、广州、天津等24个城市及香港，拥有或管理32个大悦城、大悦汇和其他商业项目，以及北京中粮广场、香港中粮大厦等一线城市黄金地段的优质投资物业，杭州鹭悦朗云府等热门销售物业，三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、北京华尔道夫酒店等国际顶级品牌奢华酒店。
资产进一步整合
大悦城地产的私有化，是中粮集团地产业务整合的趋势。作为央企，中粮集团的主要地产平台是在A股上市的大悦城控股，而大悦城控股持有大悦城地产64.18%的股权，此次大悦城地产的私有化，在一定程度上也是二者的合并归拢。协议安排后，大悦城控股持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87%。大悦城控股表示，这将显著优化公司的治理框架，整合组织架构与股权结构。
从数据来看，大悦城控股在业绩上一直承压，若是大悦城地产退市，在一定程度上能缓解这一困境。大悦城控股2024年的财报数据显示，2024年大悦城控股实现营业收入约357.91亿元，较2023年下降2.7%；归属于上市公司股东的净亏损约29.77亿元，较2023年下降103.14%。大悦城地产在2024年营业收入198.31亿元，归母净利润7.79亿元，资产总额1067.71亿元，负债总额735.78亿元。
与此同时，近年来，大悦城地产股价一直在低于每股1港元的位置徘徊，对于股东来说，此次私有化给出了较有吸引力的溢价。每股计划股份的注销价为0.62港元，较最后交易日每股收市价0.37港元溢价67.57%，较停牌前最后10个及30个连续交易日平均收市价每股约0.344港元及每股约0.27港元分别溢价80.49%及129.66%。这为股东提供了实现投资溢价的机会，同时也解决了股份交易流动性偏低的问题，让股东在一定程度上能够以较为有利的价格退出。
大悦城地产股价长期较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了该公司从资本市场筹集资金的能力。鉴于当前复杂的市场环境，大悦城地产的上市地位难以提供足够的境外融资支持，且在可预见的将来也难有实质性改善。商品战略专家潘俊认为，大悦城地产完成私有化后，战略重心可能更倾向于长期价值投资和资产优化。决策效率提升将加快项目投资节奏，资金分配可能更集中投向核心商业地产和优质综合体项目，减少短期盈利压力下的分散投资。相较于上市阶段，未来大悦城控股将更注重资产质量提升和现金流管理，灵活调整开发与持有比例。
中国商业联合会专家委员会委员赖阳认为，在当前宏观经济和房企前景不确定性的双重压力下，资本市场对房企的融资便利和市场溢价已不再显著，这使得上市公司的身份无法带来预期中的优势。因此，私有化变得更具合理性和紧迫性。此举可视为大悦城控股为核心业务板块创造更灵活、更具前瞻性的发展空间。通过私有化，大悦城地产得以摆脱资本市场对短期财务指标的持续压力，获得更大的战略自主权，将重心转向那些能带来长期品牌价值和稳定现金流的创新项目。
做好长期规划
由于大悦城地产受A股上市公司股东大悦城控股控制，现有的架构增加了公司治理的复杂性，阻碍了决策效率。基于此，私有化成为了大悦城地产应对市场环境变化的战略举措。大悦城地产指出，私有化之后，大悦城地产在制定长期战略决策方面将具备更强的灵活性。由于公司受A股上市公司股东大悦城控股集团控制，目前的架构增加了公司治理的复杂性，阻碍了决策效率。私有化之后，能够精简公司的管治框架、企业架构及股权，进而提升管理效率。计划生效后，公司将向联交所申请撤销股份的上市地位，届时业务策略、重大投资及资本营运将不再受制于董事会或股东在股东大会上根据上市规则作出的批准，这无疑会缩短决策周期，提高营运效率并降低相关成本。
母公司大悦城控股持股比例提升后，将强化“开发+运营”的协同效应。潘俊指出，资源调配上可能整合上下游产业链，统一资金池管理，提升资金产周转效率。在战略布局上，母公司可更灵活地统筹住宅开发与商业运营资源，形成差异化竞争优势。新的协同规划可能包括商业品牌标准化输出、会员体系互通等。
作为大悦城地产的明星产品线，购物中心“大悦城”一直都是核心业务。潘俊认为，购物中心运营更注重长期品牌价值建设。招商策略可能转向更多首店经济和体验业态引入，减少对短期租金收入的依赖。运营模式上，大悦城加强数字化升级和会员经济，与上市时期相比，更敢于投入创新业态培育期，打造差异化竞争优势。长期规划将侧重资产增值而非单纯规模扩张。
赖阳同样认为，大悦城地产在体验化、艺术、沉浸式场景和潮流文化等领域已是行业公认的领军者，未来的发展需要超越已有的成功模式，持续深化其品牌价值，让旗下项目成为引领新生活方式、文化潮流和社群精神的城市精神地标。
“私有化有助于提升在商业地产领域的专业竞争力，通过资产优化和运营提效巩固行业地位。”潘俊表示，应对周期波动方面，非上市状态可采取更灵活的资金策略，如持有优质资产对抗下行周期，同时减少资本市场波动对经营决策的干扰。这种调整将强化大悦城控股的“运营驱动”差异化优势。
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